4 یکشنبه

1399/8/4

مؤجر ومستأجر(سرقفلی ، اجره بها ، تخلیه ...)
شماره پرونده ۲۰۵۵ ـ ۱/۲۹ ـ ۹۲
سؤال
چنانچه در قرارداد خرید سرقفلی ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ بدون ذکر مدت و در نظر گرفتن اجاره بها ماهانه قرارداد منعقد گردد:
۱ـ در چه زمانی مالک می¬تواند تقاضای تخلیه نماید؟
۲ـ آیا برای تخلیه ملک جهات موردنظر در قانون اجاره سال ۱۳۵۶همچون نیاز شخصی و یا تغییر شغل و یا الزامی است؟
۳ـ آیا اقداماتی همچون انتقال به غیر بدون اجازه مالک و یا تغییر و یا سایر تخلفات در قراردادهای اجاره سال ۱۳۷۶ تأثیری در محرومیت و یا عدم محرومیت خریدار سرقفلی در مطالبه سرقفلی به نرخ روز دارد؟
۴ ـ چنانچه نقل و انتقال سرقفلی ضمن انعقاد عقد اجاره و پرداخت بها ماهانه باشد آیا با انقضاء عقد اجاره مستأجر استحقاق سرقفلی به نرخ روز را درقانون سال۱۳۷۶ دارد یا خیر؟
۵ ـ درصورت بروز تخلفات نامبرده شده قبلی در وضعیت بند۴ وضعیت مستأجر و حقوق وی به چه ترتیب در قانون سال۱۳۷۶ روابط موجر و مستأجر می‌باشد.
نظریه شماره ۳/۹۳/۷ ـ ۱۶/۱/۱۳۹۳

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه
۱ـ طبق مواد ۴۶۸و ۵۰۱ قانون مدنی و ماده ۲ قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ که ناظر بر موضوع استعلام می‌باشد چنانچه مدت اجاره و نیز میزان اجاره بها به ماه و سال و ... مشخص نشده باشد عقد اجاره باطل اسـت و مالک می‌تواند ضـمن طرح دعـوای بطلان اجاره‌نامه درخواست تخلیه ید را نیز بخواهد که در این صورت وجه دریافتی باید مسترد گردد.
۲ـ چنانچه مورد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد در زمان طرح دعوای تخلیه جهت آن نیز باید در دادخواست تقدیمی قید شود ولی اگر مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ باشد ذکر جهت منتفی است.
۳و۴و۵ ـ طبق تبصره ۲ ماده ۶ قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ کسی که حق مطالبه سرقفلی دارد در زمان تخلیه حق مطالبه آن را به نرخ روز دارد و تخلفات مستاجر فی‌نفسه در این مورد تأثیری نخواهد داشت.
٭٭٭٭٭
شماره پرونده ۲۰۸۳ ـ ۲۱۸ ـ ۹۲
سؤال
با توجه به بند۲ ماده۱۱ قانون شوراهای حل اختلاف که اشعار می‌دارد رسیدگی به کلیه دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره در صلاحیت شورا می‌باشد آیا رسیدگی به دعوای فسخ قرارداد اجاره اماکن مسکونی که به لحاظ تخلف مستأجر از شروط ضمن عقد و تأخیر درتأدیه به موقع اجاره مطرح می¬شود با توجه به اینکه از متفرعات دعوائی است که اصـل آن در صلاحیـت شورای حل اختلاف است، باید در شورای حل اختلاف رسیدگی شود یا به لحاظ مالی بودن درصلاحیت محاکم عمومی حقوقی دادگستری است؟
نظریه شماره ۳۲/۹۳/۷ ـ ۱۸/۱/۱۳۹۳

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توّجه به صراحت بند ۲ ماده ۱۱ قانون شوراهای حل اختلاف، فقط دعاوی تخلیه اماکن مسکونی در صلاحیت شوراهای مذکور بوده و سایر دعاوی با منشاء عقد اجاره نظیر دعاوی بطلان و تأیید فسخ و انفساخ قرارداد اجاره از صلاحیت شوراهای مذکور خارج است.
٭٭٭٭٭
شماره پرونده ۱۲۰۳ ـ ۲/۲۹ ـ ۹۳
سؤال
سرقفلی مغازه مثلاً یکصد میلیون تومان مورد معامله قرار می‌گیرد و طرفین قرارداد می‌کنند سه سال اول سالی فلان مبلغ اجاره پرداخت شود و بعد از سه سال نیز با توافق طرفین یا با کسب نظر کارشناسی اجرت اجاره تعیین خواهد شد. حال، بعد از چند سال فروشنده با طرح دعوا تحت عنوان اینکه در فروش سرقفلی مدت تعیین نشده و درنتیجه معامله باطل است، تقاضای صدورحکم به بطلان معامله سرقفلی را نموده است. آیا با وصف مذکور معامله باطل است ؟
نظریه شماره ۱۷۳۶/۹۳/۷ ـ ۲۷/۷/۱۳۹۳

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه
اولاً برابر ماده ۵۰۱ قانون مدنی اگر در عقد اجاره، مدّت به طورصریح ذکر نشده و مال‌الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال، صحیح خواهد بود.
ثانیاً درفرض سؤال، نظر به این که قرارداد تنظیمی بدواً مقید به تاریخ سه ساله از تاریـخ تنظیم قرارداد (ماده ۴۹۶ قانون مدنی) می‌باشد و در واقع قرارداد مذکور مبتنی بر این توافق تنظیم گردیده که سه سال اوّل، اجاره ماهی فلان مبلغ باشد و سه سال بعدی را موکول به توافق جدید نموده‌اند، هرچند که توافق بعدی به عمل نیامده باشد، لکن توافق اوّلیه با قید مدّت و میزان اجاره بهاء به قوت خود باقی بوده و موجبی جهت بطلان قرارداد مذکور وجود ندارد و باعنایت به اینکه اساساً سرقفلی بدون قرارداد و خارج از آن موضوعیت نداشته و یک حق تبعی است، چنانچه قرارداد اجاره مقید به زمان ومبلغ اجاره نباشد، باطل می‌باشد، لکن در مورد اسـتعلام باتوجه به توضیـحات فوق و مقیـد بودن قرارداد به زمان، هیچگونه خللی به قرارداد مذکور وارد نمی­شود. با این حال، تشخیص مصداق برعهده مرجع قضایی رسیدگی‌کننده است.
*****************************
۲۵۰
شماره پرونده ۹۷۰ ـ ۵۹ ـ ۹۳
سؤال
چنانچه شخصی مالکیت منافع سرقفلی یا حق کسب و پیشه یک باب مغازه را از مالک به صورت عادی خریداری نماید، لیکن مالک مغازه­های متعددی از جمله مغازه موضوع فروش سرقفلی را در اختیار داشته که هنوز سند تفکیکی برای آنها به صورت جـداگانه و مفـروزی صادر نشده است، آیا در فرض مذکور مالک منافع یک باب مغازه می­تواند دعوای تفکیک و الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نامه نسبت به یک باب مغازه را به طرفیت مالک مطرح نماید؟
نظریه شماره ۱۳۴۳/۹۳/۷ ـ ۹/۶/۱۳۹۳

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه
نظر به اینکه مستأجر منافع عین مشخص با متراژ و سایر اوصاف مشخص را با علم به مشاع بودن آن با پرداخت سرقفلی خریداری نموده، تقاضای صدور اسـناد تفکیکی از ناحیه وی نسبت به ملک مورد اجاره مسموع نمی‌باشد، زیرا تقاضای صدور اسناد تفکیکی از ناحیه مالک عین قابل طرح می‌باشد، نه مستأجر که مالک منافع ملک مورد اجاره است. لکن درخصوص الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره باتوجه به ماده ۲۲۰ قانون مدنی، عقود متعاملین را به اجراء چیزی که در عقد منعقده بین آنان تصریح شده و مورد توافق قرار گرفته و همچنـین نتایجی که به موجـب عرف و عـادت و یا قـانون از عقد حاصل می‌گردد، ملزم می‌نماید و لذا دعوای مستأجر مبنی بر الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره مسموع می‌باشد.
****************************
شماره پرونده ۹۷۱ ـ ۱/۲۹ ـ ۹۳
سؤال
چنانچه مستأجر دارای حق کسب و پیشه ملک مورد اجاره را سال‌ها بدون دایر کردن محل کسب رها نموده باشد و در اثر این عمل محل مورد اجاره به شکل مخروبه درآمده و از رونق اقتصادی و حیز انتفاع خارج شده باشد، آیا عمل مستأجر می‌تواند از مصادیق تعدی و تفریط و تخلیه باشد؟
نظریه شماره ۱۳۳۶/۹۳/۷ ـ ۹/۶/۱۳۹۳

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه
باتوجه به تعاریف بعمل آمده در مواد ۹۵۱ و ۹۵۲ قانون مدنی از تعدی و تفریط و اینکه به موجب ماده ۹۵۳ قانون مدنی «تقصیر اعم است از تعدی و تفریط» به نظر می‌رسد، ترک عمل مستأجر در رفع عیوب عارضی در ملک مورد اجاره و کوتاهی وی در حفظ و نگهداری آن و رها نمودن آن را می توان از مصادیق تفریط (ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم است) دانست. بدیهی است تشخیص قطعی این امر به عهده قاضی رسیدگی‌کننده به پرونده می‌باشد.
*****************************
شماره پرونده ۲۰۵۵ ـ ۱/۲۹ ـ ۹۲
سؤال
چنانچه در قرارداد خرید سرقفلی ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ بدون ذکر مدت و در نظر گرفتن اجاره بها ماهانه قرارداد منعقد گردد:
۱ـ در چه زمانی مالک می­تواند تقاضای تخلیه نماید؟
۲ـ آیا برای تخلیه ملک جهات موردنظر در قانون اجاره سال ۱۳۵۶همچون نیاز شخصی و یا تغییر شغل و یا الزامی است؟
۳ـ آیا اقداماتی همچون انتقال به غیر بدون اجازه مالک و یا تغییر و یا سایر تخلفات در قراردادهای اجاره سال ۱۳۷۶ تأثیری در محرومیت و یا عدم محرومیت خریدار سرقفلی در مطالبه سرقفلی به نرخ روز دارد؟
۴ ـ چنانچه نقل و انتقال سرقفلی ضمن انعقاد عقد اجاره و پرداخت بها ماهانه باشد آیا با انقضاء عقد اجاره مستأجر استحقاق سرقفلی به نرخ روز را درقانون سال۱۳۷۶ دارد یا خیر؟
۵ ـ درصورت بروز تخلفات نامبرده شده قبلی در وضعیت بند۴ وضعیت مستأجر و حقوق وی به چه ترتیب در قانون سال۱۳۷۶ روابط موجر و مستأجر می‌باشد.
نظریه شماره ۳/۹۳/۷ ـ ۱۶/۱/۱۳۹۳

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه
۱ـ طبق مواد ۴۶۸و ۵۰۱ قانون مدنی و ماده ۲ قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ که ناظر بر موضوع استعلام می‌باشد چنانچه مدت اجاره و نیز میزان اجاره بها به ماه و سال و ... مشخص نشده باشد عقد اجاره باطل اسـت و مالک می‌تواند ضـمن طرح دعـوای بطلان اجاره‌نامه درخواست تخلیه ید را نیز بخواهد که در این صورت وجه دریافتی باید مسترد گردد.
۲ـ چنانچه مورد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد در زمان طرح دعوای تخلیه جهت آن نیز باید در دادخواست تقدیمی قید شود ولی اگر مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ باشد ذکر جهت منتفی است.
۳و۴و۵ ـ طبق تبصره ۲ ماده ۶ قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ کسی که حق مطالبه سرقفلی دارد در زمان تخلیه حق مطالبه آن را به نرخ روز دارد و تخلفات مستاجر فی‌نفسه در این مورد تأثیری نخواهد داشت.
٭٭٭٭٭
۱۲۷


۱۲۲
شماره پرونده ۲۰۸۳ ـ ۲۱۸ ـ ۹۲
سؤال
با توجه به بند۲ ماده۱۱ قانون شوراهای حل اختلاف که اشعار می‌دارد رسیدگی به کلیه دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره در صلاحیت شورا می‌باشد آیا رسیدگی به دعوای فسخ قرارداد اجاره اماکن مسکونی که به لحاظ تخلف مستأجر از شروط ضمن عقد و تأخیر درتأدیه به موقع اجاره مطرح می­شود با توجه به اینکه از متفرعات دعوائی است که اصـل آن در صلاحیـت شورای حل اختلاف است، باید در شورای حل اختلاف رسیدگی شود یا به لحاظ مالی بودن درصلاحیت محاکم عمومی حقوقی دادگستری است؟
نظریه شماره ۳۲/۹۳/۷ ـ ۱۸/۱/۱۳۹۳

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توّجه به صراحت بند ۲ ماده ۱۱ قانون شوراهای حل اختلاف، فقط دعاوی تخلیه اماکن مسکونی در صلاحیت شوراهای مذکور بوده و سایر دعاوی با منشاء عقد اجاره نظیر دعاوی بطلان و تأیید فسخ و انفساخ قرارداد اجاره از صلاحیت شوراهای مذکور خارج است.
٭٭٭٭٭